通燕高速白廟收費(fèi)站出口，燕郊賣房者在兜售房產(chǎn)

地鐵概念樓盤“首爾·甜城”成交冰凍，價(jià)格下跌近三分之一，小區(qū)中介幾乎無(wú)人問(wèn)津

曾經(jīng)人滿為患的售樓一條街異常冷清

時(shí)隔四個(gè)多月之后，北京青年報(bào)記者重返燕郊發(fā)現(xiàn)，燕郊樓市跟年初比已是冰火兩重天。當(dāng)?shù)囟嗉抑薪橄虮鼻鄨?bào)記者出示的成交數(shù)據(jù)顯示，燕郊房?jī)r(jià)普遍下跌近三成，前期的熱點(diǎn)樓盤二手房?jī)r(jià)格成交均價(jià)下跌了1萬(wàn)元每平方米。由于無(wú)人問(wèn)津，燕郊鎮(zhèn)已經(jīng)有數(shù)十家中介門店被迫關(guān)閉。作為北京樓市晴雨表的燕郊十多年來(lái)一直走不出暴漲暴跌的怪圈。這一次，燕郊樓市會(huì)告別這個(gè)怪圈嗎？

燕郊素有北京樓市“晴雨表”之稱。過(guò)去的十多年里，燕郊樓市一直隨著北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化而跌宕起伏，漲的時(shí)候比北京快，跌的也快。自今年3月21日起，河北省三河市先后出臺(tái)了兩次調(diào)控政策。時(shí)隔四個(gè)多月之后，北京青年報(bào)記者重返燕郊發(fā)現(xiàn)，燕郊樓市跟年初比已是冰火兩重天。當(dāng)?shù)囟嗉抑薪橄虮鼻鄨?bào)記者出示的成交數(shù)據(jù)顯示，燕郊房?jī)r(jià)普遍下跌近三成，前期的熱點(diǎn)樓盤二手房?jī)r(jià)格成交均價(jià)下跌了1萬(wàn)元每平方米。由于無(wú)人問(wèn)津，燕郊鎮(zhèn)已經(jīng)有數(shù)十家中介門店被迫關(guān)閉。另外，伴隨房?jī)r(jià)下跌的是燕郊租金的整體下跌，這讓燕郊房子的高企租售比顯得更加刺眼。燕郊樓市將何去何從？對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，深陷燕郊樓市的各方力量都在博弈，并有自己的期待。

探訪

售樓一條街的冷熱兩重天

前日上午，北青報(bào)記者驅(qū)車從通燕高速前往燕郊。剛出白廟收費(fèi)站，就看到數(shù)名售房中介站在路邊，兜售燕郊的房產(chǎn)，只要有人停車，他們便往車?yán)锶�進(jìn)燕郊一些樓盤的資料。這里距離燕郊，還有兩公里的距離。一名燕郊人士稱，現(xiàn)在燕郊樓市行情不好，一些中介關(guān)了門店，變成散兵游勇，跑到白廟高速出口去招攬客戶。

從通順路進(jìn)入燕郊燕靈路，這里是燕郊有名的售樓一條街，這里幾乎可以找到燕郊所有的新房項(xiàng)目，固安、大廠、香河也有不少項(xiàng)目在此處有接待中心。除了新房之外，二手房、貸款、建材，都能在這里搞定。今年年初，北青報(bào)記者曾到這里探訪，當(dāng)時(shí)這里人滿為患，每個(gè)售樓處服務(wù)人員都忙得不可開(kāi)交。而4個(gè)月之后，這里卻顯得異常冷清。一些售樓處已經(jīng)關(guān)上了大門，即使還在開(kāi)業(yè)，也幾乎無(wú)人問(wèn)津，某售樓中心項(xiàng)目區(qū)域沙盤上落了薄薄的一層灰塵，置業(yè)顧問(wèn)們?nèi)�三兩兩地坐在一起閑聊。

北青報(bào)記者來(lái)到一家中介門店，一個(gè)置業(yè)顧問(wèn)直接說(shuō)：“你是要賣哪個(gè)小區(qū)的房子？”當(dāng)記者表示不是賣房而是想看看房子的時(shí)候，該中介表示了驚訝，他說(shuō)最近都是前來(lái)咨詢賣房的多，已經(jīng)好幾天沒(méi)有見(jiàn)到來(lái)買房的了。

據(jù)燕郊一家房產(chǎn)中介人士介紹，樓市調(diào)控之后，售樓一條街一夜入冬，炒房客作鳥(niǎo)獸散。大小中介門店就關(guān)了幾十家，一些經(jīng)營(yíng)多年的大門面也開(kāi)始轉(zhuǎn)讓，很多中介都轉(zhuǎn)戰(zhàn)河北其他地方去了。僅存的中介也開(kāi)始改變薪酬機(jī)制，許多小中介不再提供底薪，中間管理層則是沒(méi)有業(yè)績(jī)就降職，很多人扛不住就離職了。

緊挨北京的燕郊售樓一條街，是燕郊面向北京的一個(gè)重要門戶。這條街在燕郊樓市的擴(kuò)張期快速發(fā)展，周邊的商業(yè)快速聚集起來(lái)，但這條街的“無(wú)序、混亂、擁堵”也出了名。如今，燕郊樓市遇冷，這條街的許多商業(yè)也都沒(méi)有了生意，附近的小餐館也跟著不景氣，變得門可羅雀，一些建材五金小店、家居裝飾公司甚至直接關(guān)張。

燕郊當(dāng)?shù)卣�府似乎也已�?jīng)注意到了這條街存在的問(wèn)題。前些年，樓市生意火爆，馬路兩旁的門店都拼命往人行道方向擴(kuò)建，以建立招攬顧客的優(yōu)勢(shì)。這樣，在這條街的兩側(cè)，就形成了一批違建，這條連接北京的道路也變得越發(fā)擁堵。北青報(bào)記者注意到，馬路兩側(cè)一些售樓中心的墻上，已經(jīng)畫上了大大的“拆”字。據(jù)介紹，燕郊的當(dāng)?shù)卣�府，已�?jīng)下定決心要整治這條“售樓街”。

變化

燕郊房?jī)r(jià)快速跌至一年前水平

燕郊樓市“色變”開(kāi)始于今年3月河北三河出臺(tái)的樓市調(diào)控政策。自3月21日開(kāi)始，河北省三河市先后出臺(tái)了兩次調(diào)控政策：第一次是廊坊區(qū)域出臺(tái)的限購(gòu)政策，對(duì)非本地戶籍居民家庭限購(gòu)1套住房且購(gòu)房首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房；6月6日，三河市再次出臺(tái)調(diào)控的“補(bǔ)刀”政策，非本地戶籍居民家庭能夠提供當(dāng)?shù)?年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的，限購(gòu)1套住房，包括新建商品住房和二手住房。首付比例的提高對(duì)非本地購(gòu)房者帶來(lái)購(gòu)房資金壓力，而針對(duì)當(dāng)?shù)丶{稅或者社保證明的要求則斷了炒房者的路。不論是炒房團(tuán)還是在燕郊置業(yè)的北京客群，在燕郊納稅和交社保達(dá)到三年的可能性幾乎為零。

兩次調(diào)控的力度之大遠(yuǎn)超預(yù)期，燕郊樓市迅速遇冷。那么，調(diào)控要達(dá)到什么樣的效果？對(duì)此，廊坊市政府今年6月2日的公告曾明確，要進(jìn)一步完善工作機(jī)制，建立房地產(chǎn)調(diào)控聯(lián)席會(huì)議制度。要努力把房?jī)r(jià)穩(wěn)定在2016年10月水平上，確保環(huán)比不增長(zhǎng)。

“但實(shí)際上，燕郊部分區(qū)域的成交價(jià)已經(jīng)跌回到去年七八月的水平了。”燕郊一名鏈家門店的置業(yè)顧問(wèn)告訴北青報(bào)記者。根據(jù)這名置業(yè)顧問(wèn)的觀察，以及掌握的成交數(shù)據(jù)來(lái)看，燕郊的成交均價(jià)總體上已經(jīng)下跌了近三分之一。一些熱點(diǎn)小區(qū)成交均價(jià)相比最高點(diǎn)時(shí)每平方米跌去了1萬(wàn)元。

鏈家地產(chǎn)APP的成交數(shù)據(jù)印證了該置業(yè)顧問(wèn)的說(shuō)法。成交數(shù)據(jù)顯示，首爾甜城7月某套3室2廳的住宅成交價(jià)為24824元每平方米，在3月份時(shí)的同戶型住宅則以36000元每平方米左右的價(jià)格成交，降幅達(dá)到30%；福澤御園7月2室1廳的成交價(jià)為19091元每平方米，3月同戶型成交價(jià)最高為31000元每平方米，降幅接近40%。福城上上樓五期某2室1廳在7月以19218元每平方米成交， 3月份時(shí)同類型住宅的最高成交為30383元每平方米，降幅超過(guò)30%；星河皓月一套2室1廳的住宅在7月成交價(jià)為25489元每平方米，而3月份該小區(qū)的成交價(jià)多在30000元每平方米左右，降幅超過(guò)15%。

在今年3月，燕郊部分熱點(diǎn)小區(qū)的成交均價(jià)奔著4萬(wàn)元每平方米去，如今已經(jīng)清一色跌到兩萬(wàn)多元，燕郊已經(jīng)幾乎沒(méi)有了3萬(wàn)元以上的樓盤。燕郊一家高端樓盤，原定近期開(kāi)盤，開(kāi)盤價(jià)4萬(wàn)左右，但當(dāng)天的樓市行情已經(jīng)讓這家開(kāi)發(fā)商不敢在近期開(kāi)盤了。

燕郊房?jī)r(jià)下跌的同時(shí)，買房客的議價(jià)空間也在增大。燕郊東方夏威夷附近的一家中介門店人員告訴北青報(bào)記者，截至7月18日，該中介在燕郊一共成交了40套房源。多數(shù)都有談價(jià)空間，談價(jià)數(shù)額在1萬(wàn)元到42萬(wàn)元不等，這與此前樓市上漲中業(yè)主的“跳漲”形成了鮮明對(duì)比。

聚焦

新房“捂盤”價(jià)格仍堅(jiān)挺

北青報(bào)記者注意到，與二手房市場(chǎng)的急速下跌相比，燕郊新盤的價(jià)格依舊處于高位。燕郊目前的新盤還有房源的包括首爾·甜城、碧桂園、水榭花城、港中旅海泉灣、御東郡、匯福悅榕灣等為數(shù)不多的樓盤。北青報(bào)記者獲悉，這些有房源的新樓盤在目前的市場(chǎng)環(huán)境下多數(shù)選擇不開(kāi)盤或者少量開(kāi)盤。一名燕郊地產(chǎn)人士稱，開(kāi)發(fā)商都在“捂盤”對(duì)賭，不會(huì)在這個(gè)時(shí)候選擇降價(jià)出售。

當(dāng)?shù)胤科笱噙_(dá)集團(tuán)開(kāi)發(fā)的首爾·甜城是上一輪燕郊樓市上漲的領(lǐng)頭羊，燕郊房?jī)r(jià)從1萬(wàn)元、2萬(wàn)元、3萬(wàn)元到突破4萬(wàn)元，背后都有首爾·甜城的影子。2016年十一期間，媒體公開(kāi)報(bào)道顯示，首爾·甜城拋出售價(jià)4萬(wàn)元每平方米的單價(jià)，這比2013年最初的價(jià)格上漲了近5倍。這一報(bào)價(jià)被曝光后，因售價(jià)過(guò)高被當(dāng)?shù)胤抗芫纸型�，燕達(dá)集團(tuán)也隨后否定了這一報(bào)價(jià)。

北青報(bào)記者獲悉，以地鐵平谷線正式開(kāi)工建設(shè)，以及京秦高速及徐尹路潮白河大橋有望年底通車作為宣傳主打，首爾·甜城三期主打花園洋房的九里香堤的報(bào)價(jià)仍然高達(dá)4萬(wàn)元每平方米。而位于燕順路附近的悅榕灣項(xiàng)目樓盤網(wǎng)上報(bào)價(jià)仍然高達(dá)32000元每平方米。位于燕郊北部的水榭花城報(bào)價(jià)則為19000元，但據(jù)燕郊的中介稱，這個(gè)價(jià)格很難買到，一般真正買的時(shí)候都被要求加價(jià)，目前的行情在備案價(jià)的總價(jià)基礎(chǔ)上是加40萬(wàn)元。

為何調(diào)控燕郊一手房的影響較小？對(duì)此，一名資深燕郊房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，開(kāi)發(fā)商控盤能力強(qiáng)是一個(gè)因素，比如首爾·甜城的九里香堤，開(kāi)發(fā)商手里還有不少房源，報(bào)價(jià)雖然高達(dá)4萬(wàn)，但開(kāi)發(fā)商不會(huì)在這個(gè)時(shí)候開(kāi)盤，即使開(kāi)盤，也只會(huì)放小部分房源。另外一個(gè)因素是，燕郊的新盤確實(shí)少，已經(jīng)很少有住宅用地入市了。樓市調(diào)控會(huì)不會(huì)波及一手房？該人士表示，這要看這次調(diào)控要持續(xù)多久，開(kāi)發(fā)商的資金鏈能不能撐住，如何撐不住了，自然就要降價(jià)出售。

對(duì)于燕郊新房與二手房市場(chǎng)在這輪樓市調(diào)控中的不同反應(yīng)。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究部總監(jiān)郭毅認(rèn)為，燕郊樓市與北京樓市一直是相互共振的關(guān)系，在北京樓市下行的時(shí)候燕郊下跌會(huì)更大。目前燕郊二手房市場(chǎng)下跌幅度較大，但新房市場(chǎng)不是面臨同樣的一個(gè)環(huán)境，因?yàn)檠嘟冀鼛啄隂](méi)有供應(yīng)土地，新房主要是售賣之前的庫(kù)存，未來(lái)新房潛在供應(yīng)比較稀少的狀態(tài)，所以從燕郊的開(kāi)發(fā)商角度看更多對(duì)賭未來(lái)市場(chǎng)稀缺性的一個(gè)心態(tài)。