4月25日下午，中國(guó)證監(jiān)會(huì)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》，以實(shí)際政策支持促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。隨著文件下發(fā)，被認(rèn)為達(dá)到數(shù)萬(wàn)億規(guī)模的住房租賃產(chǎn)業(yè)獲得了最明確的資金渠道支撐。

此前2017年7月18日，住建部下發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》(建房[2017]153號(hào))，提出要多措并舉，加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。當(dāng)時(shí)的通知明確要求加大對(duì)住房租賃企業(yè)的金融支持力度，拓寬直接融資渠道，支持發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類(lèi)債券及資產(chǎn)支持證券，專(zhuān)門(mén)用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)。鼓勵(lì)地方政府出臺(tái)優(yōu)惠政策，積極支持并推動(dòng)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。

而此次下發(fā)的文件明確了開(kāi)展住房租賃資產(chǎn)證券化的基本條件、政策優(yōu)先支持領(lǐng)域、資產(chǎn)證券化開(kāi)展程序以及資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估方法等作出具體安排，并直接指出將在審核領(lǐng)域設(shè)立“綠色通道”。

分析人士指出，這一文件釋放了一個(gè)明確的信號(hào)，即政府在重點(diǎn)區(qū)域全力支持住房租賃企業(yè)的資本需求，這意味著這類(lèi)公司將越來(lái)越受到資本的青睞，從而更好的拓展，進(jìn)入良性循環(huán)。該政策的長(zhǎng)期效果可以幫助傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售模式轉(zhuǎn)為自持運(yùn)營(yíng)模式，從而真正改變目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)普遍存在的短視效應(yīng)。這也使得房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制有了實(shí)質(zhì)性基礎(chǔ)。

為了更清晰理解，澎湃新聞為此采訪(fǎng)了多名專(zhuān)業(yè)人士，對(duì)這一重磅文件進(jìn)行了詳細(xì)解讀。

培育專(zhuān)業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)

文件明確了明確住房租賃基本條件，包括三個(gè)部分：

1，物業(yè)已建成并權(quán)屬清晰，工程建設(shè)質(zhì)量及安全標(biāo)準(zhǔn)符合相關(guān)要求，已按規(guī)定辦理住房租賃登記備案相關(guān)手續(xù)；

2，物業(yè)正常運(yùn)營(yíng)，且產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流；

3，發(fā)起人（原始權(quán)益人）公司治理完善，具有持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力及較強(qiáng)運(yùn)營(yíng)管理能力，最近2年無(wú)重大違法違規(guī)行為。

文件明確鼓勵(lì)專(zhuān)業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)開(kāi)展資產(chǎn)證券化。優(yōu)先支持項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)良好的發(fā)起人（原始權(quán)益人）開(kāi)展住房租賃資產(chǎn)證券化。

渤海匯金證券資產(chǎn)管理有限公司董事總經(jīng)理、資本市場(chǎng)部總經(jīng)理李耀光指出：文件進(jìn)一步表明政府層面對(duì)長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)證券化的鼓勵(lì)態(tài)度，同時(shí)也設(shè)定許多規(guī)矩，使得日后的產(chǎn)品更加符合資產(chǎn)證券化和REITS的邏輯，這更有利于長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)證券化更健康的發(fā)展。

魔方生活服務(wù)集團(tuán)副總裁金喆表示：這一規(guī)則明確對(duì)于物業(yè)性質(zhì)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力，運(yùn)營(yíng)商的資質(zhì)等提出了明確的要求，這意味著合法經(jīng)營(yíng)，運(yùn)營(yíng)效率高的企業(yè)越會(huì)受到資本的青睞，從而更好的拓展，進(jìn)入良性循環(huán)。相信這對(duì)于整個(gè)行業(yè)的輕資產(chǎn)運(yùn)作會(huì)起到積極的作用。

中國(guó)城市發(fā)展研究院投資部主任劉澄則認(rèn)為，該政策的長(zhǎng)期效果可以幫助傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售模式轉(zhuǎn)為自持運(yùn)營(yíng)模式。對(duì)于運(yùn)營(yíng)能力較強(qiáng)的房企來(lái)說(shuō)，是新增的融資渠道。

兩類(lèi)優(yōu)先支持地區(qū)

文件明確了優(yōu)先和重點(diǎn)支持領(lǐng)域，即：優(yōu)先支持大中城市、雄安新區(qū)等國(guó)家政策重點(diǎn)支持區(qū)域、利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市的住房租賃項(xiàng)目及國(guó)家政策鼓勵(lì)的其他租賃項(xiàng)目開(kāi)展資產(chǎn)證券化。

劉澄表示，該政策對(duì)于雄安新區(qū)和大中城市的影響不同在于，雄安新區(qū)還處于建設(shè)工作前期，而大中城市已經(jīng)形成符合條件的存量資產(chǎn)。而且，該政策對(duì)于房?jī)r(jià)影響不大，因?yàn)榉�合產(chǎn)權(quán)清晰、穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)的資產(chǎn)占整體市場(chǎng)比例較低。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示，文件明確資產(chǎn)證券化會(huì)優(yōu)先支持的這些區(qū)域也是當(dāng)下和未來(lái)租賃需求的集中地，資產(chǎn)證券化落地可以更好保障這些租賃需求重點(diǎn)區(qū)域。

兩個(gè)綠色通道

文件完善了住房租賃資產(chǎn)證券化的工作程序。并給予兩個(gè)綠色通道支持。

包括：各地住房建設(shè)管理部門(mén)應(yīng)對(duì)開(kāi)展住房租賃資產(chǎn)證券化中涉及的租賃住房建設(shè)驗(yàn)收、備案、交易等事項(xiàng)建立綠色通道。以及各證券交易場(chǎng)所和中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)根據(jù)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)規(guī)定，對(duì)申報(bào)的住房租賃資產(chǎn)證券化項(xiàng)目進(jìn)行審核、備案和監(jiān)管，研究建立受理、審核和備案的綠色通道，專(zhuān)人專(zhuān)崗負(fù)責(zé)，提高審核、發(fā)行、備案和掛牌的工作效率。

金喆表示，在新的通知指導(dǎo)下，相信公司未來(lái)所推行的新一期資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行會(huì)更加順利，相信這對(duì)于整個(gè)行業(yè)的輕資產(chǎn)運(yùn)作會(huì)起到積極的作用。

收益法是最主要評(píng)估方法

文件在建立健全業(yè)務(wù)合規(guī)、風(fēng)控與管理體系，建立健全自律監(jiān)管體系，合理評(píng)估住房租賃資產(chǎn)價(jià)值，強(qiáng)化中介機(jī)構(gòu)和發(fā)起人責(zé)任等方面，提出了明確要求。

文件特別對(duì)估值進(jìn)行要求：合理評(píng)估住房租賃資產(chǎn)價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)住房租賃資產(chǎn)證券化底層不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)以收益法作為最主要的評(píng)估方法，嚴(yán)格按照房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化物業(yè)評(píng)估有關(guān)規(guī)定出具房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告。

上海城市房地產(chǎn)估價(jià)有限公司數(shù)據(jù)研發(fā)部項(xiàng)目經(jīng)理邵明浩表示，估值條款將專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的專(zhuān)業(yè)性和重要性凸顯出來(lái)，新規(guī)中不僅僅是對(duì)評(píng)估方法的規(guī)定，還規(guī)定什么樣的產(chǎn)品什么階段做什么樣的評(píng)估，旨在希望專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的介入能夠防范風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)把關(guān)。

此前長(zhǎng)租公寓的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行過(guò)程中，評(píng)估機(jī)構(gòu)的工作偏少，其實(shí)產(chǎn)品發(fā)行中的盡職調(diào)查，底層資產(chǎn)的資金測(cè)算，市場(chǎng)分析，以及項(xiàng)目上市交易以后的評(píng)估，都應(yīng)該有評(píng)估公司的深度參與。

戴德梁行高級(jí)董事、北中國(guó)區(qū)估價(jià)及顧問(wèn)服務(wù)部主管胡峰指出，在租賃住房資產(chǎn)證券化的物業(yè)估值中，由于考慮到物業(yè)運(yùn)營(yíng)模式是以長(zhǎng)期自持經(jīng)營(yíng)為主，因此會(huì)格外關(guān)注物業(yè)運(yùn)營(yíng)狀況以及收益水平，現(xiàn)金流是我們?cè)u(píng)判一個(gè)物業(yè)資產(chǎn)好壞的重要因素，因此收益法應(yīng)作為最主要評(píng)估方法，通過(guò)判斷物業(yè)當(dāng)前的收益以及未來(lái)可實(shí)現(xiàn)的潛在收益水平從而得出合理的市場(chǎng)價(jià)值。這對(duì)于租賃住房資產(chǎn)證券化市場(chǎng)的健康發(fā)展、保障投資人合法權(quán)益以及防控房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)入資本市場(chǎng)有著重要的意義。

“最后一公里”

文件還明確提出，要重點(diǎn)支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權(quán)益類(lèi)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，推動(dòng)多類(lèi)型具有債權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點(diǎn)發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)。

仲量聯(lián)行華東區(qū)研究部總監(jiān)姚耀表示，在過(guò)去12個(gè)月里，有大量出臺(tái)一些類(lèi)REITs的產(chǎn)品，比如ABS，而且還有一些銀行和企業(yè)的合作為長(zhǎng)租公寓提供保障。事實(shí)上，正式的REITs在中國(guó)大陸還沒(méi)有，但從新的政策可以看到，政府在金融方面是往前邁進(jìn)了一大步�？梢钥吹巾攲釉O(shè)計(jì)對(duì)長(zhǎng)租領(lǐng)域的支持，這對(duì)市場(chǎng)長(zhǎng)期有效發(fā)展非常有作用。從此次的政策來(lái)看，在金融方面是有很明顯的往前走的一步。姚耀提到，從國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)租公寓其實(shí)是一個(gè)主流的成熟的資產(chǎn)類(lèi)型。而海外的REITs會(huì)受到投資者追捧的原因是，REITs最大的特點(diǎn)是抗經(jīng)濟(jì)周期能力比較強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)好的時(shí)候需求比較大，經(jīng)濟(jì)不好的時(shí)候也較為穩(wěn)定。長(zhǎng)租公寓是比較穩(wěn)定的一個(gè)產(chǎn)品，投資者是希望有一個(gè)穩(wěn)定的回報(bào)。REITs除了政策上的幫助，在市場(chǎng)上也是一個(gè)比較有吸引力的產(chǎn)品。

胡峰表示，“以資產(chǎn)證券化實(shí)現(xiàn)了住房租賃企業(yè)從投資、運(yùn)營(yíng)、退出渠道構(gòu)建完整的產(chǎn)業(yè)鏈和商業(yè)模式的閉環(huán)，為企業(yè)加大投資租賃住房提供了信心和動(dòng)力，也有利于提高資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理能力提升項(xiàng)目投資收益。特別是對(duì)今后公募REITs推出時(shí)個(gè)人投資者可以不用買(mǎi)賣(mài)實(shí)物資產(chǎn)，投資住房租賃REITs就可以享受到物業(yè)增值收益和投資回報(bào)。